Otkako su 2017. prvi put uvedena, APN-ova subvencioniranja stambenih kredita redovito utječu na kretanja na domaćem tržištu nekretnina, i to povećavajući potražnju i cijene.
Iznimka, sudeći po svemu, nije ni ova godina, posljednja sa subvencijama po važećem zakonu.
– U ovome trenutku potražnja za stanovima je ogromna, a ponuda takva kakva je – nedovoljna, zajedno dovode do porasta cijena koje, međutim, ostaju i nakon što prođe procedura dodjele APN-ovih subvencija – komentirao je dopredsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina pri HGK Boro Vujović iz agencije “Opereta” aktualno stanje na tržištu nekretnina, dodajući:
– To je jednostavno odnos ponude i potražnje, a kad govorimo o potražnji, najtraženiji su stanovi površine 60 do 70 kvadrata, točnije oni još manji, površine 40 do 50 kvadrata, ali takvih u ponudi nema puno. Pitanje je, međutim, mogu li zainteresirani građani uopće naći željeni stan jer nekretnina jednostavno nema dovoljno, a s druge strane su cijene visoke.
To će se tek vidjeti po broju podnesenih zahtjeva. Zainteresirani nemaju puno vremena; oni koji su ranije počeli pripreme u povoljnijoj su situaciji. Ako se ne ispuni predviđena kvota od 5800 najavljenih subvencija, procedura dodjele će potrajati duže – predviđanje je Vujovića, koji za primjer navodi Zagreb s prosječnom cijenom od oko 3000 eura po kvadratu u novogradnji, te 2500 eura po kvadratu za rabljene stanove.
– Želim reći i to da se općenito rast cijena na tržištu poklopio s APN-ovim projektom. Cijene su, naime, rasle i neovisno o APN-u – podsjeća Vujović.
Stan, pa to je lutrija!
– Potražnja je povećana, a cijene stanova su toliko visoke da sada i nema prostora da na njih djeluju APN-ove subvencije – ocjena je Jasminke Biliškov iz “Biliškov nekretnina”, predsjednice Udruženja poslovanja nekretninama pri Županijskoj komori Split, te dopredsjednice na nacionalnoj razini, navodeći primjer Splita:
– Rabljeni stan u centru Splita od 64 kvadrata prodan je ovih dana za 190.000 eura, a treba ga kompletno renovirati, što znači dodatni trošak od 450 do 600 eura po kvadratu. Cijena novogradnji na Žnjanu sa 145 stanova na zapadnoj strani je 3400 eura po kvadratu. Ovi stanovi, i to treba reći, još nisu u fazi gradnje.
S druge strane, u Sutivanu se gradi naselje s 40 stanova, cijena je 2900 eura po kvadratu s PDV-om, a kupuju ih uglavnom Nijemci, Slovaci, Slovenci, među kupcima nema još ni jednog Bračanina. U Zagrebu i Splitu najviše se traže stanovi s cijenom od 150.000 do 220.000 eura. Kupci najčešće imaju nešto gotovine, a za ostali dio se kreditno zaduže – kaže Biliškov.
– Svaka povećana potražnja na tržištu ako je usmjerena prema ograničenoj ponudi potencijalno podiže cijenu – kazao nam je na ovu temu ekonomski stručnjak Mladen Vedriš.
– Potražnju su povećali povoljniji krediti za mlade obitelji. Ali, navest ću primjer lijeka… Ako uzmete lijek, onda razmišljate naravno o tome što je nuspojava. Ako je nuspojava tolerantna, onda ćete lijek primijeniti. Za mlade obitelji povoljniji kredit, pogotovo prvih pet ili deset godina otplate sa subvencioniranom kamatom, znači uopće mogućnost pristupa kupnji nekog stana ili kuće. Ali tržište nekretnina ne reagira naravno samo s APN kreditima, nego s tri bitne činjenice.
Prva je odnos ponude i potražnje; drugo je pitanje što građani mogu tim novcem napraviti da zaštite svoju vrijednost od inflacije, kupnje su često i investicijske, a ne samo funkcionalne; i treće, naravno, što će na nekoj globalnoj ekonomskoj sceni biti s inflacijom, kamatama itd. Sve to utječe na tržišne cijene, tako da je ovo o čemu mi razgovaramo samo dio tog mozaika – naglasio je Vedriš.
Okončanje APN-ovih subvencija nakon sedam godina, barem na ovaj način (izmjenama zakona omogućeno je subvencioniranje stambenih kredita za mlade do 31. prosinca 2023.), prilika je za osvrt na postignute rezultate.
A uvjeti za subvencije su…
No, prije toga treba podsjetiti na osnovne uvjete po kojima osobe, ne starije od 45 godina, mogu ostvariti subvenciju na kredit. Dakle, subvencioniranje kredita odobrava se za kupnju stana ili kuće, odnosno gradnju kuće do najviše 1500 eura po kvadratu, odnosno do najvišeg iznosa kredita od 100.000 eura, čiji rok otplate ne smije biti kraći od 15 godina.
Visina subvencije ovisit će o indeksu razvijenosti mjesta na kojem se nekretnina kupuje, odnosno gradi, i kretat će se od 30 do 51 posto.
– Ovo je jedan ad hoc mehanizam koji je služio jedno vrijeme za pomoć, ali bi se država pa lokalne zajednice, gradovi poglavito, morali okrenuti mehanizmu izgradnje socijalno priuštivih stanova – komentira Vedriš i u nastavku obrazlaže:
– To bi bili stanovi za najam koji nisu samo klasični socijalni za ljude u težim životnim okolnostima, nego za mlade obitelji koje ih mogu unajmiti sa svojim prihodima pod nekim podnošljivim financijskim opterećenjim na pet, deset, petnaest godina. To je ono prvo razdoblje koje je najdelikatnije, kad dođu djeca, njihovo školovanje, a onda nakon toga naravno mogu i otkupiti stan u jednoj matrici, u drugoj matrici onda se mogu odlučiti za kupnju stana na tržištu. Hrvatska je negdje na dnu ljestvice unutar EU-a među onim državama koje imaju takav fond stanova – kaže Vedriš.
Prema njegovim riječima, socijalno priuštivi stanovi su put kojim bi trebalo krenuti na razini države, pogotovo zbog ovog neravnomjernog regionalnog razvoja.
– U tome je znatno veća uloga i države i lokalnih zajednica u manjim sredinama, na otocima, u manjim gradovima, gdje su recimo deficitarna zanimanja poput liječnika, gdje je teško očekivati da sam zaposlenik ili djelatnik pronalazi rješenje – smatra naš sugovornik i dodaje:
– Uzmite turističke centre gdje su cijene nekretnina u kupnji i najmu znatno više, a imate potrebu za deficitarnim djelatnostima tako da je rješavanje te stambene križaljke puno kompleksnije nego razgovor oko samo jedne varijable, a to su više ili niže kamate. Znači, ako to hoćete riješiti, morate pristupiti kompleksnije. A hoćete riješiti jer bez toga nema demografije, bez toga nema kvalitetnijih ljudi u sredinama gdje su potrebni, tako da je ukupan socijalni, društveni razvoj u bitnoj mjeri diktiran mogućnostima rješavanja stambenog pitanja – zaključuje Vedriš.
Stanovi za najam
O neravnomjernom regionalnom razvoju bilo je riječi i 2017. kad je donesen Zakon o subvencijama, bezuspješno, prisjeća se Boro Vujović:
– Udruženje je predlagalo da se odobreni ukupni iznos podijeli po županijama i tako pokuša povoljnom kupnjom nekretnine potaknuti zadržavanje i doseljavanje ljudi u manjim naseljima. Ali to nije prihvaćeno. Najveća iskorištenost subvencija do sada je bila u Zagrebu, Rijeci, Osijeku, Splitu.
APN-ove subvencije su dobra ideja, malo manje dobro realizirana; ideja je bila da se ovim programom zaustavi iseljavanje mladih. Najveći problem ove mjere jest ograničeni rok trajanja za provođenje kad se objavi natječaj. Nadam se da u ovom obliku više neće ići – ne krije svoje raspoloženje Vujović.
Za dugoročno planiranje stambene politike u kojoj bi država gradila stanove za najam zalaže se Jasminka Biliškov, kao što to, kaže, radi Njemačka. U Njemačkoj se u državnim stanovima može ostati cijeli život, s tim da ima modela po kojima se taj stan može i otkupiti. U tom slučaju najam je nešto veći.
– Teško je dignuti kredit od 200.000 eura na 30 godina, pogotovo u nesigurnim ekonomskim uvjetima – smatra Biliškov.
Source: slobodnadalmacija.hr